El Valor Residual de la Ciudad... (+ Leolo)

(Publicado por Leolo el 10/09/09 en su blog leolo.blogspirit.com/ Interesante como siempre, de lectura larga y aprovechada. PAQUITA)

Voy a compartir con vosotros la impresión más viva que me llevo de unos cuantos años de participación en la gestión del urbanismo vasco.

Partiré de un concepto clásico del urbanismo español como es el del valor residual del suelo. Lo explicaré de forma poco técnica, pero creo que comprensible por todos. En España se calcula el valor del suelo partiendo del valor de venta de lo que se pueda construir encima (nada en el caso del suelo no urbanizable, equipamientos comerciales, viviendas, etc. en caso de suelo urbanizable o suelo urbano) y restándolo todos los costos de una promoción (gastos de urbanización, gastos de edificación, gastos de comercialización, tributos, beneficio del promotor, etc). En teoría, lo que queda es el valor del suelo. Hace unos meses hice unos números meramente tentativos sobre el monto de todas estas partidas a lo largo de la década de oro ladrillera española y los compartí con vosotros.

Pues bien, creo que mucho más importante para comprender nuestro urbanismo en el concepto de valor residual del suelo es plantearser el concepto del valor residual de la ciudad. Obviamente esto hablando de algo que no existe ni en la legislación ni en la práctica profesional ni en ningún otro sitio que en mi cabeza, pero creo que puede ayudar a entender algunos modos de funcionamientos y los resultados sobre los tejidos urbanos españoles.

En muchas (demasiadas) ocasiones no se parte del valor de lo que se pueda construir encima del suelo, sino que lo que se hace es satisfacer a todos los intereses y actores, a expensas del resultado urbano. En muchas ocasiones he escuchado a un propietario de suelo decir que a él se le tenían que pagar por su suelo esto y aquello, en función de sus propias expectativas empresariales de comerciante de suelo (no en función del valor real y objetivo del suelo en el momento anterior a su transformación), acto seguido el promotor inmobiliario (que va a pedir un crédito para acometer sus gastos de urbanización, edificacación, etc) suele saltar como un resorte y exigir ganar más que el propietario del suelo en la operación, argumentando que él ha hecho o va hacer algo (arriesga su capital, trabaja, contrata personal y añade valor), mientras que el propietario del suelo se ha limitado a sentarse encima del mismo a la espera del lucro. Después suelen venir las Administraciones Públicas (lo que implica también a los partidos políticos). Hasta lo que yo he podido ver, muchos ayuntamientos aspiran a que se acometan toda serie de obras, inversiones, infraestructuras y equipamientos en la ciudad a costa de la promoción inmobiliaria y sin poner un solo euro municipal. Eso cuando no quieren directamente ganar dinero para el ayuntamiento, además de obtener todas las contraprestaciones que antes he mencionado. Por su parte, la Comunidad Autónoma suele querer (aunque aquí hay de todo) que se haga el máximo porcentaje de vivienda protegida e incluso puede que exijan que una parte de la misma sea vivienda protegida en alquiler. Si las diversas AAPP son gestionadas por diversos partidos políticos, la cosa se suele poner mucho más "interesante". Algunas de estas promociones cuentan con el aporte de arquitectos y/o urbanistas (muchas veces "estrella") que suelen impulsar caros y a veces disfuncionales tejidos urbanos a sufragar por todos los anteriores (y siempre al final por el contribuyente). Y no debemos olvidarnos de uno de los actores claves de todo este juego: las entidades financieras. Su criterio es clave para saber que se va a hacer y que no, como, donde y cuando, pues ellos son el poderoso caballero que es Don Dinero. Quien no suele estar nunca directamente en el ajo es la ciudadanía. Puede que esté a través de sus representantes, pero eso exige que el representante se acuerde de a quien representa y eso no siempre ocurre. Sí que suele ser habitual asistir a la participación de asociaciones vecinales que hacen una labor interesante, pero que en algunos casos (demasiados quizás) suelen estar a lo suyo, que no siempre es lo que al conjunto de la ciudad le interesa. En algunos desarrollos también suele estar la prensa que, salvo contadas y honrosas excepciones, solo atiende a lo que cabe en un titular.

Atender las demandas de propietarios de suelo, promotores, administraciones públicas, profesionales de prestigio, entidades financieras y a veces asociaciones vecinales suele tener algunas consecuencias, a mi juicio, poco presentables: aumentos de la densidad edificatoria para poder atender las demandas económicas de todas las partes, reducción de los equipamientos e infraestructuras públicas anexas al desarrollo para aligerar sus costes, desfiguración de los proyectos inicialmente planteados por urbanistas y arquitectos, relajamiento de las exigencias de vivienda protegida y alquiler para idéntico fin, etc.

Por cierto, todo lo anterior sucede con respeto a la legalidad viegente y sin corrupción. Obviamente, si nos apartamos de la ley y además hay corrupción el resultado será mucho peor en todos los sentidos.

Ahora es cuando vuelvo al inicio de este post. ¿Que valor tiene la creación de un buen tejido urbano que social, económica, urbanística, medioambiental y socialmente sea el que la ciudad necesita hoy y en los años-décadas-siglos venideros? En muchos casos, más bien poco. La ciudad tiene un valor (no económico, sino urbano en sentido amplio) más bien bajo y lo que priman son el valor residual del suelo, el beneficio del promotor, la financiación municipal, la relajación de las obligaciones de vivienda protegida, el prestigio-ego de los profesionales estrella, determinados micro o nanointereses vecinales, las campañas electorales de los partidos políticos y la solvencia financiera de las operaciones. ¿Es posible hacer buena ciudad con estas premisas? A mi juicio, es muy difícil. A veces suena la flauta, pero la mayor parte de las veces tenemos lo que todos conocemos.

Según vayamos viendo como envejecen los tejidos urbanos construidos en España en los últimos diez años (más de seis millones de viviendas), veremos que cosas buenas y malas iran surgiendo. Pero dejo constancia de que nunca o casi nunca se hacen las cosas en el orden que sería lógico: primero preguntar ¿que necesita la ciudad? La respuesta puede ser nada o algo. Pero cabe la primera respuesta, aunque no guste a propietarios de suelo, promotores, entidades financieras, etc. En caso de necesitar algo, ¿que, como, donde y cuando se hace eso que necesita la ciudad? Después hay que preguntarse cuánto cuesta y como se debe pagar. Y finalmente hay que decidir si lo que la ciudad necesita se puede hacer y pagar con un adecuado equilibrio entre los intereses públicos (recuerdo que el urbanismo es una función pública al servicio de la ciudadanía) y privados. Creedme, casi nunca se piensan las cosas así.

Pido perdón por si lo que he contado en este post es muy naive y dejo claro que no pretendo ser riguroso desde el punto de vista técnico, sino ilustrativo y pedagógico, pues el urbanismo no debería ser cosa de urbanistas, empresarios y políticos, sino que debería ser cosa de la ciudadanía (que de una forma u otra, siempre paga la fiesta y además vive en los pueblos y ciudades resultantes del proceso urbanístico).